Kauf einer Wohnung als Geldanlage

Geldanlage wird ein immer wichtigeres Thema und eine clevere Umsetzung für viele Privatpersonen zunehmend schwerer. Eine Wohnung als Geldanlage, ist ein idealer Weg zu passivem Einkommen und Absicherung fürs Alter. Zumindest, wenn man eine Wohnung kauft, die als optimale Geldanlage funktioniert. immocation.de ist der Ort, um genau das zu lernen.

Wann lohnt sich der Kauf einer Wohnung als Geldanlage?

Grundsätzlich dann, wenn die Mieteinnahmen ausreichen, um die laufenden Kosten zu decken und die Rate an die Bank zu bezahlen. Bei üblichen Finanzierungskonditionen ist das ab 5-6% Bruttomietrendite der Fall. Das heißt: Wenn die jährlichen Mieteinnahmen ca. 5% des Kaufpreises ausmachen, lohnt sich ein genauer Blick.

Dann ist die Chance hoch, dass sich eine Wohnung von selbst abzahlt. Die Wohnung ist dann in 25-35 Jahren vollständig abgezahlt, ohne, dass man selbst Geld zuschießen musste. Nach Rückzahlung des Kredites steht dann ein Großteil der Mieteinnahmen als passives Einkommen zur Verfügung.

Einzig das Eigenkapital beim Kauf fällt an: Unter normalen Umständen und bei einer fundiert ausgesuchten Wohnung, sind Banken bereit, zu 100% zu finanzieren. Aus eigener Tasche müssen also nur die Kaufnebenkosten bezahlt werden.

Bei einer kleinen Wohnung für 50.000€ – 100.000€ sind das oft weniger als 10.000€. Die erzielte Eigenkapitalrendite erreicht im ersten Jahr schnell über 30%, weil ein Großteil des eingesetzten Geldes ja von der Bank stammt (Stichwort: Hebeleffekt).

Vor dem Kauf unbedingt genau rechnen: Der Cash Flow

Vor dem Kauf einer Wohnung reicht eine einfache Bierdeckelrechnung über die Mietrendite dann nicht mehr aus. Der „Cash Flow nach Steuern“ ist die Kennzahl, auf die es ankommt. Er sagt aus, was jeden Monat wirklich übrigbleibt oder ob nachgezahlt werden muss. So wird klar, ob man sich die Wohnung, gerade in den ersten Jahren, leisten kann oder sogar schon Geld damit verdient.

Im „Cash Flow nach Steuern“ werden die echten Bewirtschaftungskosten der Wohnung, die Rücklagen für Mietausfall und Instandhaltung, die Finanzierungskonditionen und eben die steuerliche Auswirkung berücksichtigt. Am Ende steht eine Zahl – die monatliche Nachzahlung oder schon etwas Gewinn.

Wer es sich leichtmachen möchte, nutzt für die Berechnung das Kalkulationstool von immocation. In 6 einfachen Schritten (inkl. Erklärungen) wird der Cash Flow nach Steuern berechnet. Zu einem Erklärvideo und einer Gratis Version des Tools geht’s hier: www.immocation.de/kalkulation.

Achtung Zinsänderung

Nach Ablauf der Zinsbindung ändert sich die Rate an die Bank. Sind die Zinsen dann höher als vorher, kann die monatliche Belastung steigen und die Wohnung bezahlt sich plötzlich nicht mehr von selbst ab. Es ist daher wichtig, eine möglichst lange Laufzeit (10-15 Jahre) für die Zinsbindung zu vereinbaren und gleichzeitig nicht zu wenig Tilgung (2% oder mehr).

Außerdem sollte die Wohnung nicht nur an einem lohnenswerten, sondern auch an einem zukunftssichern Standort liegen. Sonst droht Leerstand und die Wohnung verliert an Wert. Genau dann wird es schwierig, zu verkaufen, und den Schulden steht unter Umständen kein ausreichender Gegenwert gegenüber.

Wo und wie Wohnungen kaufen?

Am besten einen Standort wählen, dessen Preisniveau Mietrenditen von 5% und mehr noch möglich macht. Dabei ist dann aber eben darauf zu achten, dass der Standort keine sinkende Bevölkerungsprognose oder steigende Arbeitslosenquote hat.

Das immocation Buch (www.immmocation.de/buch) ist ein vollständiger Leitfaden, der ein solches Konzept im Detail beschreibt. Im Kern geht es dabei um den Kauf kleiner Eigentumswohnungen (< 100.000€), die sich durch die Mieteinnahmen möglichst von selbst abzahlen. Durch den idealen Standort, das richtige Suchvorgehen und eine strukturierte Bewertung wird ein Wohnungskauf so zur Geldanlage.

Die Ziele der immocation Nutzer sind unterschiedlich. Einige machen sich auf den Weg, ein großes Immobilienvermögen aufzubauen, andere sorgen damit für ihre Rente vor. Die erste Aufgabe ist aber für alle dieselbe: Zu lernen, wie man eine Wohnung als funktionierende Geldanlage kauft.

Und das ist auch die abschließende Empfehlung der beiden immocation Gründer (Stefan & Marco): „Seit wir gelernt haben eine Wohnung als Geldanlage zu kaufen, sind wir finanziell zufrieden. Wir wissen, dass wir im Alter genug passives Einkommen mit unseren Wohnungen generieren, um davon zu leben. Deshalb können wir heute schon viel befreiter unser Leben gestalten. Jeder kann und jeder sollte lernen wie das geht – weil finanzielle Absicherung eine Aufgabe ist, die jeder selbst lösen muss.“

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