Die Basis für eine Hausfinanzierung

Das Eigenkapital ist eine gesunde Basis bei der Hausfinanzierung. Grundsätzlich könnte angenommen werden, dass die Hausfinanzierung besser ist, je mehr Eigenkapital vorhanden ist. Im Grunde genommen ist diese These auch völlig richtig, nur sollte dabei die notwendige Höhe des Anteils an Eigenkapital dabei berücksichtig werden.

Die Reaktion der Banken bei der Hausfinanzierung mit Eigenkapital

Natürlich ist es den Banken auch lieber, dass ihre Kunden ein gewisses Polster bei der Hausfinanzierung durch eigenes Kapital mitbringen. Das Risiko einer ausbleibenden Abzahlung ist im Falle einer Hausfinanzierung mit Eigenkapital geringer. Für den Käufer bringt es den Vorteil, dass die monatliche Belastung durch Kreditraten geringer ausfällt. Man darf dabei auch nicht vergessen, dass ein höherer Anteil an Eigenkapital bei der Hausfinanzierung mit Eigenkapital natürlich auch günstigere Zinsen zur Folge hat.

Wenn Sie allerdings einen geringen Anteil an Eigenkapital vorweisen können, dann berechnet Ihnen die Bank in der Regel auch deutliche Aufschläge für hohe Kredite. Natürlich steigt auch das Risiko für die Anschlussfinanzierung in 10 oder 15 Jahren, wenn möglicherweise deutlich höhere Zinsen verlangt werden. Daraus ergibt sich auch die logische Schlussfolgerung, dass ein gewisser Anteil an Eigenkapital bei der Hausfinanzierung mit Eigenkapital notwendig erscheint.

Goldene Regeln zur Hausfinanzierung

Grundsätzlich gehen Banken bei der Kreditvergabe immer vom Kaufpreis und dem Marktwert einer Immobilie aus. Banken haben daher in der Praxis drei goldene Regeln zum Eigenkapital konzipiert, die für Sie als Kunden sehr wichtig sind zu verstehen. Vor allem sollten Sie sich bereits im Vorfeld der Planung damit beschäftigen, um die Hausfinanzierung mit Eigenkapital besser koordinieren zu können.

Wenn Sie sich bei Ihrer Hausbank um einen Kredit bemühen, dann wird sich der Kundenberater zunächst einmal mit den Marktpreisen im Allgemeinen beschäftigen und ganz konkret den Kaufpreis und Marktwert Ihrer anvisierten Immobilie ansehen. Grundsätzlich dient nämlich Ihre Immobilie auch zur Sicherstellung gegenüber Ihrem Kredit. So betrachtet dient Ihre Immobilie als Sicherheit für die Beleihung und somit für die Bank.

In der Bewertung sind allerdings die Kaufnebenkosten nicht enthalten. Diese Nebenkosten müssen aber auch bei einer Vollfinanzierung durch Eigenkapital zur Gänze abgedeckt werden. Aus Faustregel wird von ungefähr 15 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie ausgegangen. Dies würde bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro etwa 35.000 Euro ausmachen.

Diese Nebenkosten setzen sich aus Dingen wie etwa Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren zusammen. Im weiteren Sinne sind auch unvorhersehbare Reparaturen oder Mietausfälle zu berücksichtigen. Letzteres ist vor allem für Kapitalanleger interessant.

Eine weitere Regel betrifft die Ansparquote. Im Grunde genommen geht es darum, Eigenkapital anzusparen. Wie hoch die Quote sein sollte, richtet sich nach unterschiedlichen Kriterien und letztlich nach dem Verhandlungsgeschick gegenüber dem Bankmitarbeiter. Klar ist aber, dass eine bessere Bonität die Chancen auf eine gute Kreditrate erhöhen wird.

Je mehr Eigenkapital für den Haus- Grundstücks- oder Wohnungskauf angespart werden kann, desto geringer wird auch das Risiko für die Bank sein. Wenn Sie relativ wenig Eigenkapital einbringen und noch dazu eine nicht so gute Bonität vorweisen können, dann wirkt sich das schlecht auf Ihre Verhandlungsposition bei der Hausfinanzierung mit Eigenkapital aus.

Wie in diesem Artikel bereits oben beschrieben, fällt das Risiko höher für die Bank aus, wenn wenig Eigenkapital eingebracht wird. Das Risiko lässt sich die Bank durch höhere Zinsen bezahlen. Wenn Sie also zum Beispiel 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie als Kredit aufnehmen müssen, dann muss Bonität des Interessenten schon außergewöhnlich gut sein, um gute Konditionen zu bekommen.

Aus diesem Grund und dem Grund des Eigenschutzes vor der Zahlungsunfähigkeit, leitet sich, die in der Finanztheorie entwickelte Formel der „goldenen Finanzierungsregel“ ab. Diese Regel besagt, dass zumindest ein Drittel der Finanzierungskosten bei der Haus- oder Wohnungsfinanzierung durch Eigenkapital abgedeckt sein sollte.

Die in diesem Text finale Regel besagt, dass das Risiko vernünftig kalkuliert werden sollte. Besonders verlockend für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist es, wenn die Zinsen auf Sparguthaben gering sind und die Möglichkeit auf günstigere Kreditkonditionenvorliegen. Dies ist der momentane Grund weshalb sehr schnell der Gedanke aufkommt, dass ein Haus- oder Wohnungskauf auch ohne Eigenkapital durchführbar sein könnte.

Grundsätzlich ist dieser Trend in den USA zu beobachten und hat letztlich auch zu der Finanzkrise im Jahres2008 geführt. Aus dieser Konsequenz lässt sich bereits sehr gut ableiten, dass sich die These nicht so schnell in Erfolg ummünzen lässt. Bereits aus den obigen Erläuterungen lässt sich sehr gut ableiten, dass vollkommen auf Kredit finanzierte Immobilien aufgrund ihres hohen Risikos in der Regel nur an Kapitalanleger oder Darlehensnehmer mit sicherem Arbeitsplatz und sehr gutem Einkommen vergeben werden.

Selbst wenn diese Bedingungen gegeben sind, dann ist aus Sicht des Kreditnehmers zur Vorsicht geraten. Anhand der Finanzkrise ist erkennbar, dass selbst die Preise für Immobilien innerhalb eines kurzen Zeitraumes exorbitant sinken können. Somit war eine Immobilie, die etwa zu 200.000 Euro gekauft wurde, plötzlich nur noch einen Bruchteil ihres ursprünglichen Preises wert – der Finanzierungskredit hingegen ist keinen gleich hoch geblieben.

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